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Escritura de Compraventa Bien Inmueble
1. El Código Civil de Puerto Rico establece que corresponde al vendedor pagar los gastos de la entrega y del otorgamiento de las escrituras, a menos que sea la parte compradora quien escoje el notario autorizante, salvo pacto distinto.
2. También establece que le corresponde al comprador costear los gastos de la copia certificada y la inscripción en el registro inmobiliario (Registro de la Propiedad).
3. El comprador debe realizar una transacción bien informada. Parte esencial es conocer sobre cualquier deuda que pudiera asumir si compra la propiedad.
4. Las deudas por concepto de impuestos del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) y los embargos anotados en el Registro de la Propiedad, por ejemplo, son arrastrados por la propiedad y su nuevo dueño será responsable de estas si no se pagan antes.
5. El comprador debe pedirle al vendedor que solicite los siguientes documentos:
a) Certificación de valor del CRIM para la propiedad que se pretende adquirir.
b) Certificación de deuda del CRIM de la propiedad objeto de la compraventa.
c) Certificación de deuda por concepto de contribución especial de la Ley 7. Se solicita en el Departamento de Hacienda. Esto fue una contribución especial impuesta por la Ley 7 de 9 de marzo de 2009, bajo el gobierno de Luis Fortuño. La contribución fue temporal, efectiva para los años fiscales comenzados el 1 de julio de 2009 y terminados el 30 de junio de 2012.
d) Certificaciones de deudas de cuotas de mantenimiento de la asociación de residentes (para aquellos casos que aplique).
e) El estudio de título también reflejará otros embargos que pudieran afectar la transacción.
6. En toda escritura pública de un negocio jurídico que conlleve la transferencia del dominio sobre un bien inmueble, el notario deberá incorporar en el documento la advertencia sobre la necesidad y conveniencia de obtener una certificación de deuda contributiva del CRIM.
7. La Ley Notarial establece que en toda escritura pública de transferencia de dominio, el notario deberá incluir el número de catastro que el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales le haya asignado al inmueble, el cual le será provisto por las partes al notario.
8. En aquellos casos en los cuales el número de catastro sea desconocido o aún no haya sido asignado, el notario así lo hará constar en la escritura.
9. Por otro lado, el número de catastro también debe incluirse en la Planilla Informativa sobre Segregación, Agrupación o Traslado de Bienes Inmuebles, que discutiremos más adelante.
10. El Artículo 11 de la Ley Notarial indica que el número catastral de la propiedad se tomará de la última notificación o recibo contributivo disponible expedido por el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales.
11. Dicha ley también dispone que el CRIM ofrecerá el número catastral o de codificación dentro de los próximos siete (7) días siguientes de ser solicitado.
12. De no ser posible, deberá expedir una certificación negativa en la que se hagan constar las razones por las cuales no puede ofrecer el número solicitado.
13. Esta certificación deberá remitirse al Secretario de Hacienda y al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales en unión a la planilla informativa.
14. En el otorgamiento de escrituras de compraventa, será obligación del vendedor cumplimentar y depositar en la oficina del notario autorizante la planilla.
15. El Notario está obligado a remitir electrónicamente al Departamento de Hacienda las planillas correspondientes a las escrituras otorgadas ante ellos durante el mes anterior, en o antes del décimo (10) día del mes siguiente al otorgamiento de dichas escrituras.
16. En la práctica los notarios llenan casi toda la información necesaria y la restante la adquieren mediante entrevista a las partes o proveyéndoles un formulario.
Escritura de Donación Sobre Bien Inmueble
Requisitos:
1. Ser mayor de edad.
2. Tener la plena disposición de sus bienes.
3. Si va a donar bienes inmuebles, traiga consigo las copias de las escrituras de estos bienes.
4. Si está compareciendo en representación de otra persona, debe tener un poder notarial que así lo disponga.
5. Si usted no sabe o no puede leer o firmar:
a) Debe venir con testigos instrumentales (que sepan y puedan leer y firmar) para que lea a usted en voz alta el documento.
b) No pueden ser testigos instrumentales sus parientes o parientes de las partes interesadas, dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.
c) Si usted no sabe o no puede firmar, debe fijar además sus huellas digitales de los dedos pulgares, junto con la firma del testigo que a ruego de tal firme y al margen de los demás folios de la escritura.
d) Si usted no tiene dedos, debe venir con dos testigos instrumentales.
e) Si usted es ciego o sordo, o no sabe o puede leer y firmar, debe designar un testigo para que, a su ruego, lea o firme la escritura o ambas cosas.
f) Si usted sabe leer y puede firmar, y aun así lo desea, puede traer testigos instrumentales que sepan leer y escribir.
6. Para poder orientarle mejor sobre si resultaría o no inoficiosa su donación a un heredero forzoso, recomendamos traiga consigo copia de las escrituras de todos los bienes inmuebles que posea o, al menos, venga con una idea o inventario informal claro de los bienes que usted posea.
La Accesión a la Inversa por Construcción Extralimitada
1. El Código Civil de Puerto Rico regula la figura de la accesión.
2. Concretamente, dispone que “[l]a propiedad de los bienes, ya sean muebles o inmuebles, lleva consigo el derecho por accesión, a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente”.
3. Es decir, la accesión implica el “derecho a un incremento patrimonial a consecuencia de que ya se tiene la propiedad de ciertos bienes, y lo que se adquiere es lo que los bienes producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente”.
4. El Código Civil también reconoce como regla general que todo lo que se edifica, planta o siembra en predios ajenos, así como las mejoras o reparaciones hechas en ellos, le pertenecen al dueño de los mismos, sujeto a las demás disposiciones que regulan este tipo de accesión.
5. Asimismo, también regula los casos en los que se ha construido una edificación de buena fe en suelo ajeno.
6. Ante esas circunstancias, el dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra, previo al pago de la compensación establecida en dicho artículo; a obligar al que construyó a pagar el precio del terreno o; a no ejercitar ninguna de las acciones anteriores.
7. De igual forma, el edificante de buena fe tendrá derecho a la compensación establecida en el Código Civil, así como a retener la posesión de lo edificado mientras no se le compense.
8. En cambio, el que edifica de mala fe no tiene derecho alguno sobre lo edificado ni a una compensación.
9. El dueño del terreno puede hacer suya la edificación o incluso puede ordenar la demolición de lo edificado a costa del que edificó de mala fe.
10. Lo antes expuesto se sustenta en el conocido principio superficies solo cedit, por el cual el suelo es lo principal y lo edificado es lo accesorio.
11. Es decir, al adjudicarle al suelo la principalidad, éste absorbe la titularidad de lo allí edificado (lo accesorio).
12. Es norma claramente establecida que de este principio deriva la existencia de una cosa que ha de tenerse por principal y de otra accesoria, que al unirse forman un ente indivisible.
13. Por consiguiente, el dueño del suelo en el que se construye una estructura obtiene la propiedad de lo incorporado.
14. Sin embargo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha resuelto que el Código Civil sólo regula los casos en que toda la construcción recae en suelo ajeno.
15. El Código Civil de Puerto Rico no ha previsto el caso en el que la construcción se realice en una finca propia pero excediendo sus linderos, por lo que el suelo sólo es ajeno en parte.
16. Por tanto, el Tribunal Supremo adoptó la doctrina civilista española en cuanto a la accesión a la inversa por construcción extralimitada.
17. El Tribunal Supremo resolvió que en casos de construcción extralimitada, si el edificante procede de buena fe, la construcción no debe ser demolida ni dividida, más bien el suelo parcialmente invadido ha de pertenecer por accesión al dueño de la estructura, pues ha pasado a ser un todo indivisible junto con dicha estructura.
18. En cuanto a la compensación, dispuso que “el propietario del terreno invadido será indemnizado por el precio del suelo ocupado, más los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado”.
19. Los siguientes criterios deben concurrir para que se dé la figura de la accesión invertida por construcción extralimitada:
a. que quien la pretenda sea titular de lo edificado;
b. que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena;
c. que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible;
d. que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido; y
e. que el edificante haya procedido de buena fe.
20. En lo pertinente, el criterio mencionado en el inciso (e) establece que el edificante debió proceder de buena fe.
21. Es decir, que construyó bajo la creencia que lo hacía en suelo propio sin invadir suelo ajeno o que edificaba con el consentimiento del dueño del suelo ajeno.
22. Esto requiere que no se haya producido oposición del titular del predio invadido, pues de otra manera se anularía la buena fe del edificante.
23. Para que la invasión del edificante sea de buena fe “es indispensable que el propietario que sufra la invasión no se haya opuesto a su ejecución oportunamente”.
Acción de Deslinde
1. La acción de deslinde es una de las provistas por el Código Civil para la protección del dominio, esto, a pesar de que se caracteriza por lograr individualizar fincas colindantes, sin determinar quién es su dueño.
2. La misma está regulada por el Código Civil de Puerto Rico.
3. En esta acción no se discute la validez ni la eficacia de los títulos, sino que solo se dirime su interpretación.
4. Es por ello, que el deslinde será de conformidad con los títulos de cada propietario, y a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
5. De los títulos no determinar “el límite o área perteneciente a cada propietario y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, la parte de terreno que resulte sobrante en el deslinde pertenecerá al Estado Libre Asociado de Puerto Rico”.
6. El Código Civil de Puerto Rico dispone que “[t]odo propietario tiene derecho a pedir el deslinde de su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes”.
7. Se deduce de lo anterior que sólo es necesaria la citación de todos los colindantes cuando los linderos de los demás propietarios:
a. sean discutibles por no estar señalados por signos inmutables;
b. sean discutibles por haber puestos signos sin intervención ni aquiescencia del promotor del deslinde; o
c. en adición a la fijación de linderos, se requiere la determinación de la superficie del predio a deslindar.
8. La acción de deslinde es una disponible a todos los propietarios cuyas propiedades limítrofes tienen confundidos sus linderos por causas naturales, accidentes fortuitos o actos voluntarios de tercero debiendo concurrir todos a un solo juicio.
9. Por tanto, una sentencia de deslinde tiene el único efecto de precisar las colindancias de determinados inmuebles.
10. Dicha sentencia “no da ni quita derechos” y no tiene efecto de cosa juzgada, pues el hecho de haberse intentado o practicado una acción de deslinde no impide que se vuelva a hacer, si existen nuevas causas que lo justifiquen.
Segregación
1. ¿QUÉ ES UNA SEGREGACIÓN DE INMUEBLES?
a. La segregación es la operación mediante la cual se separa un solar de una finca de mayor cabida para que forme una nueva finca independiente en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico.
b. La porción de terreno que sobra luego de restar el solar segregado se conoce como el remanente.
2. MENSURA, PLANO DE INSCRIPCIÓN Y AUTORIZACIÓN DE LAS AUTORIDADES PERTINENTES
a. La persona interesada en la segregación deberá contratar un agrimensor para que le prepare un plano de segregación e inscripción. Deberá contar con la autorización de todos los dueños de la finca.
b. El plano detallará los puntos por los cuales se dividirán las fincas, así como las cabidas de los solares segregados y del remanente.
c. También se incluirá cualquier servidumbre de paso que se constituya para darle acceso a los solares y cualquier faja o predio que se vaya a dedicar a uso público, si aplica.
d. Este plano es el que se presentará a la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) o al Municipio Autónomo, según aplique, para que estos expidan su autorización.
e. Si el plano y documentos presentados cumplen con todos los requisitos y las normas, la OGPe o el Municipio Autónomo emitirá una resolución aprobando el plano, con lo que los dueños contarían con los permisos para realizar la segregación.
LA ESCRITURA DE SEGREGACIÓN
1. Cómo se inicia con la segregación de fincas en Puerto Rico?
a. Antes de iniciar con la segregación de fincas, hay que determinar si la finca matriz se ubica en una zona rural o urbana de Puerto Rico, pues para el primer tipo hay una serie de requerimientos que determinan si es viable o no la segregación tomando como referencia el tamaño en que queden las parcelas.
b. Por eso si tu finca es rústica y necesitas segregarla lo primero que debes hacer es consultarlo antes con un ingeniero agrónomo.
c. Para el caso de la finca urbana hay ciertos requisitos que se deben cumplir, pero su tamaño no afecta demasiado para la aprobación de la licencia de segregación.
d. Después de establecer el tipo de finca matriz que se quiere segregar, lo siguiente es pasar a la contratación de servicios de un ingeniero agrimensor o topógrafo, estos profesionales se encargaran de hacer primero; el levantamiento topográfico en caso de que la cartografía del catastro no coincida con la realidad física del terreno.
e. Por eso es importante que antes de hacer la segregación estas se encuentre registrada como propiedad y se encuentre vinculada en el catastro, de no ser así habrá que darle solución primero a esto antes de pensar en un proyecto de segregación.
f. Cuando se tengan todos los papeles legales de la propiedad junto con los informes de validación de catastro, el cliente le dará la potestad al ingeniero para que empiece a diseñar el proyecto de segregación.
g. Lo primero que el ingeniero hará es estudiar el terreno, haciendo mediciones y planos técnicos de él, con estos elaborará el proyecto que es indispensable para la aprobación de la licencia.
h. Con el proyecto bien elaborado lo siguiente es enviarlo a su ente regulador, el cual lo revisará muy minuciosamente para determinar si es viable conceder su licencia.
i. Aquí es donde está la importancia de contratar a la persona idónea para que lo realice, porque el proyecto será aprobado siempre y cuando, no se encuentren ningún tipo de falencias en la distribución del terreno que esté en contravía con la normativa urbanística o rural.
j. Si llegan a detectar alguna irregularidad es seguro que no darán el aval al proyecto.
2. Tras la aprobación del proyecto se debe recurrir con este ante la notaría, allí ellos redactaran una escritura de segregación o parcelación con base a la licencia que se otorgó para la segregación de fincas.
3. En esta nueva escritura se debe especificar los linderos y el punto cardinal de la ubicación de la finca matriz, también se establecen los límites de la finca segregada y el estado en que queda la finca original luego de la segregación.
4. Una vez se cuenta con la autorización de todos los dueños y con las aprobaciones de las agencias designadas por ley para autorizar las segregaciones, los dueños podrán comparecer ante un notario para otorgar una escritura de segregación.
5. Cabe destacar que ningún notario podrá autorizar ninguna escritura en la que se pretendan vender o adjudicar porciones específicas de una finca si la segregación de dichas porciones no ha sido aprobada por las agencias antes mencionadas.
6. La escritura mencionará la finca matriz (finca de la cual se segregarán los solares, también conocida como finca principal) y su descripción original; luego describirá los solares a segregarse, detallando las autorizaciones de las agencias y los planos aprobados, así como el valor que se le asigna a cada uno de los predios.
7. También se incluirá la descripción de cualquier servidumbre que vaya a constituirse, así como cualquier porción que se segregue para uso público.
8. Finalmente, se describirá el remanente luego de descontadas las segregaciones.
9. Si las agencias condicionan su autorización a que se segreguen predios para uso público o se constituyan servidumbres, no se podrán inscribir la segregación de los solares hasta que se cumpla con la condición.
Documentos necesarios para inscribir un inmueble segregado
Para que una escritura de segregación pueda quedar inscrita se deberá cumplir con los siguientes requisitos:
1. Resolución de autorización de la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal designada por ley para autorizar la segregación.
2. Plano de Inscripción aprobado por la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal correspondiente.
3. Escritura pública en la que comparecen todos los titulares y en la que se describa el remanente de la finca principal luego de las segregaciones, si alguno, excepto en los casos dispuestos por reglamento.
Planos; Requisitos
A partir de la fecha de aprobación de esta Ley, en el Registro solamente se aceptarán planos de inscripción en formato digital o electrónico. Los planos deberán contener la identificación registral de las fincas objeto de segregación o de cualquier operación registral que lo requiera y en caso de ser más de una, la parte de cada una de ellas que resulte afectada.
Expediente de Dominio
1. El expediente de dominio es el método que el propietario de un inmueble deberá seguir para inscribir su título si:
a. La propiedad no consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
b. El propietario carece de un título inscribible.
2. La sentencia en el caso será título suficiente para que se inscriba la propiedad a nombre del promovente.
3. El expediente de dominio también se utiliza en aquellos casos en que la finca consta inscrita, pero se quiere realizar una rectificación de cabida que resulte de un aumento con un exceso mayor al 20% de la cabida registrada.
4. EN LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA POR ESCRITURA PÚBLICA CUANDO LA PROPIEDAD CONSTA INSCRITA, PERO A NOMBRE DE OTRO DUEÑO, EL DUEÑO ACTUAL PUEDE:
a. Conseguir los documentos que faltan para establecer el tracto y presentarlos en el Registro de la Propiedad.
b. El propietario actual deberá buscar los documentos mediante los cuales él adquirió la propiedad.
c. Luego buscar los documentos por los cuales adquirió el dueño anterior y así sucesivamente, hasta llegar al dueño a cuyo favor aparece inscrito.
d. A esto se le conoce como el principio del tracto sucesivo, bajo el cual cada inscripción en los libros del Registro de la Propiedad debe apoyarse en uno anterior y debe haber continuidad entre los titulares.
e. Si se hace imposible conseguir los documentos para completar el tracto, o no existen, el actual propietario puede iniciar una acción de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, contra quienes aparecen como titulares en el Registro de la Propiedad y cualquier titular intermedio.
f. Llevar una acción declaratoria de usucapión para que se le declare titular de su derecho, si cumple con los requisitos para la prescripción adquisitiva.
REQUISITOS PARA INSCRIBIR EL DOMINIO CUANDO SE CARECE DE TÍTULO INSCRIBIBLE:
a. Presentar un escrito jurado en el Tribunal de Primera Instancia en el lugar donde radique el inmueble.
b. El escrito contendrá, entre otras cosas:
i. Información de los promoventes de la acción.
ii. Descripción legal de la propiedad y, en algunos casos, de la finca o fincas de la cual procede.
iii. La descripción debe contener la cabida y colindancias que refleje la mensura, si se ha llevado a cabo. Número de catastro del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM).
iv. Información sobre los anteriores dueños conocidos.
v. El tiempo en que el promovente y los dueños anteriores hayan poseído la propiedad a título de dueños de manera pública, pacífica y continua.
vi. Valor actual de la finca.
vii. Otras alegaciones y pruebas necesarias en el caso.
6. El proceso de citación en estos casos suele ser complejo.
7. Se requiere la citación:
a. del anterior dueño de la finca,
b. de los actuales poseedores de las fincas colindantes,
c. el alcalde del municipio donde radique el inmueble,
d. el Secretario de Transportación y Obras Públicas,
e. Autoridad de Energía Eléctrica,
f. Departamento de Recursos Naturales,
g. el Fiscal de Distrito y
h. cualquier otra persona que tenga un derecho real sobre la finca del promovente.
8. El tribunal ordenará la citación mediante edictos a las personas ignoradas o desconocidas a quienes pueda perjudicar la inscripción del expediente de dominio, así como a las personas que están ausentes y cuyo paradero se desconoce.
9. Existen otros requisitos y detalles que no están aquí incluidos.
10. COSTOS COMUNES:
a. Estas acciones suelen ser costosas, debido a las tarifas de contratación de profesionales y otras costas del caso. Algunos de los gastos más comunes son:
i. Honorarios de abogado.
ii. Honorarios del agrimensor que realice la mensura.
iii. Publicación de edictos. Se publican 3 veces y suelen ser extensos, ya que van dirigidos a varios interesados e incluyen la descripción legal de la propiedad. Los periódicos cotizan las publicaciones por número de palabras.
iv. Publicación de la notificación de Resolución.
v. Costos de emplazamiento (emplazador, declaraciones juradas, correo certificado, etc.).
Escrituras de Rectificación de Cabida
1. ¿Qué son las Rectificaciones en Cabida?
a. Es un arreglo en la diferencia de la cabida cuando la cabida registral de la finca no concuerda con la realidad extra registral de la finca, ya sean aumentos o disminuciones.
2. ¿Cuál es el proceso para rectificar una cabida?
a. Cuando la diferencia extra registral en cabida es mayor, pero no excede del 20% de la cabida registral, se puede hacer mediante una Escritura Pública donde se acredita la diferencia y se da la correcta.
b. Es importante e imprescindible una mensura por un agrimensor autorizado, en cuya certificación bajo juramento se tiene que hacer constar que se citó a los propietarios colindantes.
c. Una vez se realice la mensura y la escritura, esta se presenta al Registro de la Propiedad correspondiente y este arregla el error en la cabida.
d. Cuando la diferencia extra registral en cabida resulta que en realidad la propiedad es menor, entonces también tiene que presentarse al Registro de la Propiedad correspondiente una autorización de la OGPe.
e. Si la inconsistencia en cabida es mayor al 20% de la diferencia extra registral, es necesario llevar a cabo un Expediente de Dominio en el Tribunal de Primera Instancia por todo el exceso.
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